Diagnostic bâtiment (définition générale)
Le diagnostic bâtiment désigne l’ensemble des contrôles techniques obligatoires qu’un propriétaire doit fournir avant la vente ou la location d’un bien immobilier, conformément au Code de la construction et de l’habitation. À Menton, où le bâti ancien et les copropriétés littorales sont fréquents, ces diagnostics permettent de renseigner l’acquéreur ou le locataire sur l’état du logement (performance énergétique, présence d’amiante, de plomb, risques naturels, etc.). Concrètement, pour vous propriétaire, cela signifie que vous devez constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) avant toute transaction. Diagexcellence intervient à Menton pour réaliser ces audits réglementaires, en respectant les méthodes certifiées. Ne pas les fournir expose à des annulations de vente ou à des réductions de loyer.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Le DPE évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact climatique, de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable et doit figurer dans toutes les annonces immobilières. À Menton, avec un climat méditerranéen, les logements mal isolés ou climatisés anciennement peuvent afficher des notes médiocres. Pour vous, propriétaire, un DPE défavorable (F ou G) interdit la location à partir de 2025 pour les passoires thermiques, et peut réduire la valeur de vente. Diagexcellence réalise un DPE à Nice et dans tout le 06, y compris Menton, en suivant la méthode 3CL 2021. Le diagnostic dure environ 1 heure pour un appartement et coûte entre 100 et 250 € selon la surface. Nous vous conseillons d’anticiper les travaux d’isolation avant la mise en vente.
Amiante (diagnostic avant vente)
Le diagnostic amiante consiste à repérer la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. À Menton, de nombreuses villas et immeubles construits avant cette date sont concernés. Concrètement, pour vous propriétaire, ce diagnostic est obligatoire en cas de vente : vous devez fournir un état d’amiante datant de moins de 3 ans. S’il révèle de l’amiante, vous n’êtes pas tenu de l’enlever, mais de le mentionner dans l’acte de vente. Diagexcellence propose un Amiante à Nice et à Menton, avec des prélèvements réalisés par un diagnostiqueur certifié. L’absence de ce document peut entraîner une nullité de la vente ou des dommages-intérêts.
CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Le CREP recherche la présence de plomb dans les peintures des logements construits avant le 1er janvier 1949. À Menton, le centre ancien regorge d’immeubles datant du XIXe siècle, où le plomb était couramment utilisé. Pour vous, propriétaire, ce diagnostic est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien construit avant 1949. Il mesure la concentration de plomb (en mg/cm²) : un résultat supérieur à 1 mg/cm² impose des travaux de sécurisation. Diagexcellence effectue le Plomb (CREP) à Nice et à Menton avec un appareil à fluorescence X. Si le plomb est présent, vous devez informer le futur occupant et, en location, réaliser les travaux dans un délai d’un an.
Gaz (diagnostic des installations intérieures)
Le diagnostic gaz vérifie la conformité des installations de gaz naturel ou propane dans un logement, pour les installations de plus de 15 ans. À Menton, où le réseau de gaz est ancien, ce contrôle est crucial pour prévenir les risques d’intoxication ou d’explosion. Pour vous, propriétaire, ce diagnostic est obligatoire en cas de vente d’un bien dont l’installation a plus de 15 ans. Il dure environ 30 minutes et coûte entre 80 et 150 €. Diagexcellence réalise le Gaz à Nice et à Menton, en identifiant les anomalies (fuyards, tuyaux non conformes, etc.). En cas de défaut grave, vous devez faire réparer avant la vente. Notez que le diagnostic gaz n’est pas requis pour les locations, sauf si le bien est vendu.
Électricité (diagnostic des installations électriques)
Le diagnostic électricité contrôle la sécurité des installations électriques intérieures des logements de plus de 15 ans. À Menton, les bâtiments anciens présentent souvent des installations vétustes (fils dénudés, tableaux non conformes). Pour vous, propriétaire, ce diagnostic est obligatoire en cas de vente d’un bien dont l’installation date de plus de 15 ans. Il liste les points dangereux (absence de disjoncteur différentiel, mise à la terre défaillante). Diagexcellence le réalise à Menton et dans les Alpes-Maritimes. Si des anomalies graves sont détectées, vous devez les corriger avant la signature. Le coût est similaire au diagnostic gaz, entre 80 et 150 €. Ce diagnostic n’est pas obligatoire en location, mais recommandé pour votre sécurité.
ERP (État des Risques et Pollutions)
L’ERP informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de pollution auxquels le bien est exposé. À Menton, située en zone sismique 4 (moyenne) et exposée aux inondations, feux de forêt et mouvements de terrain, cet état est indispensable. Pour vous, propriétaire, l’ERP est obligatoire dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques (PPR). Il doit être joint au contrat de vente ou de location, datant de moins de 6 mois. Diagexcellence le prépare à partir des données officielles (géorisques.gouv.fr). En cas d’absence, l’acquéreur peut demander une diminution du prix ou la nullité de la vente. Nous vous conseillons de le mettre à jour régulièrement.
Loi Carrez (mesurage de la superficie privative)
La loi Carrez impose de mesurer la superficie privative d’un lot de copropriété (appartement, cave, parking) lors de la vente, avec une marge d’erreur de 5 %. À Menton, où les copropriétés sont nombreuses, ce mesurage est obligatoire pour toute vente d’un bien en copropriété. Pour vous, propriétaire, une erreur de superficie de plus de 5 % permet à l’acquéreur de demander une réduction du prix proportionnelle. Diagexcellence réalise ce mesurage à Menton avec un télémètre laser, en excluant les murs, cloisons, marches et espaces de moins de 1,80 m de hauteur. Le coût est d’environ 100 à 200 € selon la surface. Attention : la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles.
Assainissement non collectif (diagnostic SPANC)
Le diagnostic d’assainissement non collectif (ANC) vérifie le bon fonctionnement et l’entretien des installations d’assainissement individuelles (fosses septiques, filtres). À Menton, certaines zones périurbaines ou collinaires ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout. Pour vous, propriétaire, ce diagnostic est obligatoire en cas de vente d’un bien non raccordé au réseau public. Il est réalisé par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) ou un organisme agréé. Diagexcellence peut vous accompagner en amont pour préparer le bien. Si l’installation est non conforme, vous devez réaliser des travaux dans un délai d’un an après la vente. Le coût varie de 100 à 300 € selon la complexité.
Termites (état parasitaire)
Le diagnostic termites recherche la présence de termites et autres insectes xylophages dans les bois de structure d’un bâtiment. À Menton, le climat méditerranéen favorise leur prolifération, surtout dans les zones boisées ou anciennes. Pour vous, propriétaire, ce diagnostic est obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (le 06 est concerné). Il est valable 6 mois et doit être fourni en cas de vente. Diagexcellence inspecte les charpentes, planchers et boiseries avec un humidimètre. En cas d’infestation, vous devez traiter le bien avant la vente. L’absence de ce diagnostic peut entraîner des recours juridiques. Le coût est d’environ 80 à 150 €.
Diagnostic plomb en copropriété (parties communes)
Le diagnostic plomb peut aussi concerner les parties communes d’une copropriété, notamment les peintures dans les halls, cages d’escalier ou caves, si l’immeuble a été construit avant 1949. À Menton, de nombreuses copropriétés anciennes sont concernées. Pour vous, propriétaire en copropriété, ce diagnostic n’est pas obligatoire pour la vente de votre lot seul, mais il peut être demandé par le syndic pour des travaux. Diagexcellence peut intervenir à Menton pour réaliser ce constat dans les parties communes, avec l’accord du syndic. Si du plomb est détecté, le syndic doit informer les copropriétaires et engager des travaux de sécurisation. Cela peut impacter le budget de la copropriété.
Diagnostic bruit (réglementation acoustique)
Le diagnostic bruit, ou diagnostic acoustique, évalue l’isolation phonique d’un logement vis-à-vis des bruits extérieurs ou intérieurs (voisinage, équipements). À Menton, les logements proches des axes routiers ou des commerces peuvent être bruyants. Pour vous, propriétaire, ce diagnostic n’est pas obligatoire pour la vente ou la location, sauf dans le cadre de la réglementation acoustique des bâtiments neufs (NRA 2000). Il peut être demandé par un acheteur exigeant. Diagexcellence peut le réaliser sur demande, à titre informatif. En location, le bruit peut être un motif de réduction de loyer si le logement est classé G au DPE et mal isolé. Ce diagnostic coûte entre 200 et 400 € selon la surface.