Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison individuelle ?
Lors de la vente d'une maison individuelle, le propriétaire vendeur doit constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique. Les diagnostics obligatoires sont listés par le Code de la construction et de l'habitation (article L271-4) et détaillés par le Service Public. Pour une maison, ils incluent notamment le Diagnostic de performance énergétique (DPE) si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m², un audit énergétique si l'étiquette DPE est E, F ou G, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949, l'état amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, l'état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans, l'état de l'installation gaz si elle a plus de 15 ans, le diagnostic assainissement des eaux usées si la maison est équipée d'une installation autonome ou, dans certains cas, collective, l'état relatif aux termites si la maison est située dans une zone déclarée par arrêté préfectoral, l'état des risques si la maison est en zone ou périmètre à risques, le diagnostic bruit si elle est proche d'un aéroport, et le carnet d'information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023. La promesse ou l'acte de vente doit aussi indiquer s'il y a un risque de mérule. Ces obligations sont précisées sur Service-Public.fr.
| Période | Ce qui change | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Avant la signature de l'acte authentique | Le diagnostic assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans ; le diagnostic assainissement collectif de moins de 10 ans | Tout propriétaire vendeur d'une maison avec assainissement non collectif ou collectif (si arrêté municipal ou zone IDF) |
| Dans les 6 semaines suivant la demande de contrôle (collectif) | Le SPAC doit transmettre le rapport au propriétaire vendeur | Propriétaire vendeur d'une maison en assainissement collectif (si contrôle obligatoire) |
| Dans l'année suivant la vente (non collectif) | L'acquéreur doit réaliser les travaux de mise en conformité si le vendeur ne les a pas faits | Acquéreur d'une maison avec assainissement non collectif non conforme |
| Dans les 2 ans suivant la notification du diagnostic (collectif) | Le propriétaire vendeur doit réaliser les travaux de mise en conformité | Propriétaire vendeur d'une maison avec assainissement collectif non conforme |
| Au plus tard 1 mois après l'acte authentique (collectif IDF) | Le notaire doit adresser une attestation à la commune | Notaire pour une vente en zone IDF avec assainissement collectif |
Diagnostic assainissement pour maison individuelle : quand est-il obligatoire ?
Le diagnostic assainissement est obligatoire en cas de vente d'une maison individuelle équipée d'une installation d'assainissement non collectif (autonome). Pour l'assainissement collectif (raccordé au réseau public), l'obligation dépend de la commune : le maire peut prendre un arrêté municipal pour imposer un contrôle du raccordement. En l'absence d'arrêté, le contrôle n'est pas obligatoire dans le cas général. Toutefois, si la maison est située en Île-de-France sur certains territoires, le contrôle est obligatoire. Pour l'assainissement non collectif, le contrôle est assuré par le Service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune. Le rapport du SPANC fait office de diagnostic. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente. En cas de problèmes constatés, le propriétaire vendeur peut réaliser les travaux de mise en conformité ou en informer l'acquéreur, qui devra les effectuer dans un délai d'un an après la vente. Pour l'assainissement collectif, si un contrôle est obligatoire, il est réalisé par le Service public d'assainissement de la commune (SPAC), dans un délai maximum de 6 semaines après la demande. Le diagnostic doit dater de moins de 10 ans à la signature de l'acte. En cas de non-conformité, les travaux sont à la charge du propriétaire et doivent être réalisés dans les 2 ans suivant la notification du diagnostic. Retrouvez ces précisions sur Service-Public.fr.
Source : service-public.gouv.fr
Argiles, mérule, termites : quels diagnostics pour le terrain et la maison ?
Pour la vente d'une maison individuelle, plusieurs diagnostics concernent directement le terrain et la construction. L'état des risques (ER) est obligatoire si la maison est située dans une zone ou périmètre à risques, notamment risques naturels (inondation, mouvement de terrain, séisme, radon), miniers ou sismiques. Le retrait-gonflement des argiles fait partie des risques naturels ; si la commune est couverte par un plan de prévention des risques (PPR) ou un arrêté préfectoral, l'état des risques doit le mentionner. L'état relatif à la présence de termites est obligatoire si la maison est située dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme infestée ou pouvant l'être à court terme. Le risque de mérule (champignon lignivore) doit être indiqué dans la promesse ou l'acte de vente, mais uniquement pour les zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral. Pour savoir si votre commune est concernée, consultez le site de votre préfecture ou contactez-la. Ces obligations sont listées dans l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation et précisées par le Service Public. Les textes fournis ne précisent pas de diagnostic spécifique pour les argiles en dehors de l'état des risques, ni de délai de validité propre à ce dernier.
Quels sont les délais de validité et les sanctions en cas d'absence de diagnostic ?
Chaque diagnostic a une durée de validité propre. Pour l'assainissement non collectif, le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Pour l'assainissement collectif, il doit dater de moins de 10 ans. Les textes fournis ne précisent pas les durées de validité des autres diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques). En cas d'absence de transmission d'un diagnostic en cours de validité à l'acquéreur, le propriétaire vendeur peut engager sa responsabilité pour vice caché. Le notaire peut également voir sa responsabilité engagée s'il a validé la vente en l'absence du diagnostic ou en ayant connaissance d'informations mensongères. Les sanctions ne sont pas détaillées dans les extraits fournis, mais elles peuvent aller jusqu'à l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts. Il est donc essentiel de vérifier que tous les diagnostics requis sont présents et valides avant la signature. Pour l'assainissement non collectif, si des travaux sont nécessaires, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an après la vente pour les réaliser. Pour l'assainissement collectif, le propriétaire vendeur a deux ans après la notification du diagnostic pour effectuer les travaux.
Source : service-public.gouv.fr
Que faire si votre maison est en copropriété (maison de ville ou lotissement) ?
Pour une maison individuelle située dans une copropriété (maison de ville, lotissement avec parties communes), certaines obligations diffèrent. Le diagnostic assainissement collectif, s'il est obligatoire, est réalisé par le syndic de copropriété, qui doit fournir une copie du rapport au propriétaire vendeur. Le diagnostic doit dater de moins de 10 ans à la signature de l'acte. Pour l'assainissement non collectif, le propriétaire reste responsable du contrôle de son installation individuelle. Les autres diagnostics (DPE, amiante, plomb, etc.) restent à la charge du propriétaire vendeur. La promesse ou l'acte de vente doit indiquer la surface privative du lot de copropriété (loi Carrez), même pour une maison. Les textes fournis ne précisent pas de diagnostic spécifique pour les parties communes (toiture, façade) en dehors de l'amiante si le permis de construire est antérieur à juillet 1997. Il est recommandé de vérifier auprès du syndic si des diagnostics ont déjà été réalisés pour la copropriété (notamment amiante, termites) et de les intégrer au DDT. Le carnet d'information du logement (CIL) est obligatoire si le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023.
Source : service-public.gouv.fr
Comment constituer le dossier de diagnostic technique (DDT) pour une vente à Nice ?
Pour vendre une maison individuelle à Nice ou dans les Alpes-Maritimes, le propriétaire doit rassembler tous les diagnostics obligatoires dans un DDT. Les risques naturels sont particulièrement présents dans la région : inondations, mouvements de terrain (argiles), feux de forêt, séismes. L'état des risques doit donc être vérifié avec soin. Pour l'assainissement, si la maison est en zone non collective, contactez le SPANC de votre commune (coordonnées en mairie). Pour l'assainissement collectif, vérifiez si un arrêté municipal impose un contrôle. Le risque de mérule fait l'objet d'un arrêté préfectoral dans les Alpes-Maritimes ; renseignez-vous en préfecture. Les termites sont également présents dans certaines zones du département. Le DDT doit être remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique. Pour obtenir un devis ou trouver un diagnostiqueur certifié, vous pouvez demander un devis en 2 minutes. Pour les diagnostics spécifiques à Nice, consultez les pages dédiées : diagnostics à Nice et DPE à Nice.